Overtourism a Trieste: affitti brevi, crociere e diritto alla città

C'è un momento nel quale il turismo smette di essere soltanto una risorsa e diventa una questione di politica urbana, di equilibrio sociale e, inevitabilmente, di diritto. È il momento in cui la pressione dei visitatori altera stabilmente il mercato immobiliare, modifica il tessuto commerciale, sovraccarica gli spazi pubblici e finisce per incidere sulla possibilità stessa dei residenti di abitare la propria città. È ciò che oggi viene definito overtourism, termine ormai utilizzato per descrivere quei contesti nei quali la concentrazione dei flussi turistici supera la capacità di un territorio di assorbirli senza conseguenze significative sulla qualità della vita della popolazione e sull'ambiente urbano. Le proteste che hanno interessato numerose città spagnole, le limitazioni introdotte in alcune località greche, le politiche sugli affitti brevi adottate da Barcellona e Amsterdam e, in Italia, il caso ormai emblematico di Venezia dimostrano che la questione non può più essere liquidata come insofferenza dei residenti verso i turisti. Il vero problema è un altro: quale interesse deve prevalere quando la valorizzazione economica della città entra in conflitto con il diritto delle persone a continuare a viverci?

La nostra Costituzione offre più strumenti di riflessione di quanto si potrebbe immaginare. L'articolo 9 tutela il paesaggio, l'ambiente e la biodiversità anche nell'interesse delle future generazioni; l'articolo 41 stabilisce che l'iniziativa economica privata è libera, ma non può svolgersi in contrasto con l'utilità sociale né arrecare danno alla salute, all'ambiente, alla sicurezza, alla libertà e alla dignità umana; l'articolo 42 riconosce la proprietà privata ma ne impone la funzione sociale. Nessuna di queste disposizioni consente evidentemente di demonizzare il turismo o di comprimere arbitrariamente il diritto del proprietario di disporre del proprio immobile. Consentono però di affermare un principio che ritengo fondamentale: il mercato non può essere l'unico pianificatore della città. Anche la Corte costituzionale ha più volte qualificato il diritto all'abitazione come un diritto fondamentale di natura sociale, indissolubilmente connesso alla dignità della persona, ribadendolo ancora nella sentenza n. 1 del 2025. La casa, dunque, non è giuridicamente riducibile a una merce qualsiasi, perché dalla disponibilità di un'abitazione dipendono la vita familiare, il lavoro, le relazioni sociali e l'effettivo esercizio di molti altri diritti costituzionali.

È partendo da queste considerazioni che guardo a Trieste, la mia città d'adozione. Nel 2025 l'ambito turistico triestino ha superato i due milioni di presenze, con un incremento dell'11,3 per cento rispetto al 2024. È un risultato che certifica il crescente richiamo internazionale della città e che sarebbe intellettualmente scorretto rappresentare soltanto come un problema. Trieste è bellissima, culturalmente complessa, mitteleuropea e mediterranea insieme; possiede un patrimonio storico, letterario e architettonico che merita di essere conosciuto. Ma proprio perché amo questa città credo sia necessario interrogarsi sul modello turistico che stiamo costruendo. Crescere non significa necessariamente svilupparsi. Un numero crescente di presenze non dimostra, da solo, che la qualità della vita dei cittadini stia migliorando, che il valore economico prodotto sia distribuito equamente o che la trasformazione urbana sia sostenibile nel lungo periodo. Il dato turistico deve essere affiancato da altri indicatori: andamento dei canoni di locazione, disponibilità di abitazioni a lungo termine, evoluzione del commercio di prossimità, pressione sui trasporti e sui servizi pubblici, impatto ambientale e percezione dei residenti. Nel 2025 Trieste ha superato i due milioni di presenze turistiche; nell'ottobre dello stesso anno, secondo i dati riportati dalla TGR Friuli Venezia Giulia, nell'area triestina risultavano oltre 2.500 unità abilitate alle locazioni brevi o turistiche. Sono numeri che meritano almeno una domanda politica.

Su questo tema non parlo soltanto da osservatrice. Quando mi sono trasferita a Trieste ho sperimentato personalmente quanto possa essere difficile trovare un normale contratto di locazione. Per mesi sono stata costretta a spostarmi tra diverse case vacanze, sostenendo costi alquanto elevati, prima di riuscire finalmente a stipulare un contratto di locazione. La mia esperienza personale non è una statistica e non pretendo che lo diventi. Ma sarebbe altrettanto sbagliato ignorare ciò che le esperienze concrete possono rivelare. Nel mio caso, inoltre, cambiare continuamente abitazione non significava semplicemente fare e disfare una valigia. Per una persona con una disabilità motoria grave, una casa deve essere materialmente utilizzabile: l'ascensore, il bagno, la doccia, gli spazi di manovra della carrozzina e persino la disposizione degli arredi possono determinare la possibilità di vivere in autonomia. La precarietà abitativa, quando si accompagna alla disabilità, assume un peso ancora diverso. Eppure per mesi ho avuto la netta sensazione che a Trieste fosse molto più semplice affittare un appartamento per tre notti che trovare una casa nella quale poter costruire una quotidianità.

Il problema degli affitti brevi non può essere affrontato attraverso slogan, né invocando divieti generalizzati. La locazione breve trova una propria disciplina nazionale già nell'articolo 4 del decreto-legge n. 50 del 2017 e il quadro è stato successivamente rafforzato dall'articolo 13-ter del decreto-legge n. 145 del 2023, convertito dalla legge n. 191 del 2023, attraverso la Banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o turistica e il Codice identificativo nazionale, il CIN. Dal 1° gennaio 2025 il possesso del CIN è obbligatorio e il codice deve essere esposto e indicato negli annunci; il legislatore ha inoltre introdotto specifici strumenti di controllo e obblighi di sicurezza. In Friuli Venezia Giulia la legge regionale n. 17 del 2025 disciplina anche le unità abitative ammobiliate a uso turistico. Dal 20 maggio 2026 trova inoltre applicazione il regolamento (UE) 2024/1028 sulla raccolta e condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione di alloggi a breve termine, pensato per rendere più affidabili le informazioni a disposizione delle autorità pubbliche e migliorare il rapporto con le piattaforme online.

Tutto questo, però, risponde prevalentemente a una domanda: chi affitta e nel rispetto di quali obblighi? Non risponde ancora pienamente alla domanda urbanistica e sociale: quanti immobili può perdere il mercato residenziale di una città prima che l'equilibrio abitativo venga compromesso? Il CIN è uno strumento di trasparenza, non una politica per la casa. La raccolta dei dati prevista dal regolamento europeo è indispensabile, ma il dato deve poi diventare decisione pubblica. A mio avviso Trieste dovrebbe dotarsi di un sistema permanente di monitoraggio capace di incrociare il numero delle locazioni turistiche con la disponibilità di contratti a lungo termine, i canoni medi, la distribuzione territoriale degli alloggi e la pressione nei singoli quartieri. Soltanto sulla base di dati verificabili sarebbe possibile valutare misure proporzionate, territorialmente differenziate e fondate su una chiara base legislativa. Non propongo di impedire al piccolo proprietario di affittare occasionalmente una casa o una stanza. Ritengo però profondamente diverso il fenomeno della locazione turistica occasionale dalla progressiva trasformazione di interi segmenti del patrimonio immobiliare in attività ricettive diffuse. Trattare allo stesso modo queste due realtà significa rinunciare a governare il fenomeno.

A Trieste esiste poi un secondo elemento che, personalmente, considero molto più problematico di quanto venga generalmente ammesso: il turismo crocieristico. Anche qui occorre essere precisi. Non nego l'esistenza di un ritorno economico, di posti di lavoro e di attività che beneficiano dell'arrivo delle navi. Nel 2025 Trieste Terminal Passeggeri ha gestito complessivamente 455.469 passeggeri e 131 toccate nave; il bilancio della società si è chiuso con circa 11,1 milioni di euro di ricavi e un utile netto di 3,2 milioni. Sono dati rilevanti. Ma proprio da giurista ritengo necessario non confondere grandezze differenti: il bilancio positivo del gestore del terminal misura la solidità economica della società, non il beneficio netto e diffuso prodotto sull'intera comunità triestina. Dal dato relativo ai passeggeri o dall'utile societario non possiamo automaticamente dedurre quanto valore rimanga realmente ai piccoli commercianti, quanto raggiunga i quartieri esterni ai percorsi turistici, quale occupazione stabile venga generata e quale sia, invece, il costo sostenuto dalla collettività in termini di congestione, pressione sugli spazi urbani e impatto ambientale. Sostenere l'esistenza di un beneficio generalizzato senza misurarne la distribuzione sarebbe metodologicamente fragile tanto quanto sostenere che le crociere non producano alcun valore economico.

La mia impressione, vivendo la città, è che una parte consistente del turismo crocieristico attraversi Trieste più di quanto la viva. Il crocierista può arrivare, percorrere per poche ore le Rive e Piazza Unità d'Italia, consumare in un numero limitato di attività concentrate nelle zone centrali e ripartire. Questo modello produce certamente movimento, ma il movimento non coincide necessariamente con una forma di sviluppo urbano duraturo. A maggior ragione quando decine di migliaia di presenze vengono concentrate in periodi e spazi circoscritti. È proprio qui che ritengo necessario uno studio indipendente sull'effettivo impatto economico territoriale delle crociere a Trieste: spesa media reale in città, distribuzione della spesa per tipologia d'impresa, quota di passeggeri che pernottano prima o dopo l'imbarco, occupazione stabile generata, costi pubblici e impatto ambientale. Solo dopo avere sottratto i costi collettivi dai benefici possiamo parlare seriamente di saldo positivo per la città. Il turismo crocieristico non deve essere giudicato sulla base del numero delle navi fotografate davanti a Piazza Unità, ma attraverso una valutazione economica, sociale e ambientale completa.

Sul versante ambientale, del resto, le preoccupazioni non sono frutto di un pregiudizio ideologico contro le navi. Il European Maritime Transport Environmental Report 2025, elaborato congiuntamente dall'Agenzia europea dell'ambiente e dall'Agenzia europea per la sicurezza marittima, evidenzia la necessità di accelerare la riduzione dell'impronta carbonica del trasporto marittimo e di intervenire sugli inquinanti atmosferici e sugli impatti sugli ecosistemi marini e costieri. L'Agenzia europea dell'ambiente ha inoltre richiamato la necessità di migliorare il monitoraggio della qualità dell'aria nelle aree portuali e ha segnalato la crescita delle emissioni di ossidi di azoto legate al trasporto marittimo. In una città nella quale il porto entra fisicamente nel paesaggio urbano e il mare costituisce parte integrante della vita quotidiana, questi elementi non possono essere relegati a nota a piè di pagina della promozione turistica. Tornano ancora una volta in rilievo l'articolo 9 della Costituzione e l'articolo 41, come modificati dalla legge costituzionale n. 1 del 2022: ambiente e salute non sono variabili da considerare soltanto quando non disturbano lo sviluppo economico, ma limiti e interessi costituzionalmente rilevanti che devono entrare nella costruzione del modello di sviluppo.

Io non vorrei una Trieste chiusa ai turisti. Sarebbe contrario alla sua storia prima ancora che alla sua economia. Trieste è una città di porto, di confine, di passaggi, di contaminazioni linguistiche e culturali. Proprio per questo, però, penso che dovrebbe rifiutare l'idea di diventare un prodotto turistico standardizzato. Servirebbe una strategia che incentivi il pernottamento e il turismo culturale lento, distribuisca i flussi oltre Piazza Unità e il centro monumentale, valorizzi i rioni, il Carso e il patrimonio storico meno conosciuto, sostenga le attività commerciali realmente radicate sul territorio e protegga la funzione residenziale della città. Sugli affitti brevi servono dati pubblici periodici e politiche mirate alle zone nelle quali la pressione turistica altera concretamente il mercato abitativo. Sulle crociere servono monitoraggio ambientale indipendente, piena trasparenza sull'impatto economico locale e una programmazione degli attracchi che consideri anche la capacità della città di assorbire contemporaneamente migliaia di persone. Limitare, distribuire o regolamentare non significa essere contro il turismo. Significa governarlo.

Ho già scritto, parlando di Porto Vecchio, che Trieste dovrebbe chiedersi cosa vuole diventare da grande. L'overtourism ripropone esattamente la stessa domanda. Una città può inseguire il numero delle presenze, delle toccate nave e degli appartamenti prenotati oppure può domandarsi quale tipo di comunità vuole essere tra vent'anni. Il rischio non è soltanto quello di avere troppi turisti. Il rischio più grave è svegliarsi un giorno e scoprire che una città splendida, perfettamente promossa e internazionalmente conosciuta è diventata economicamente difficile da abitare per chi dovrebbe viverla ogni giorno. Una città senza residenti non è più una città nel senso pieno del termine. È una destinazione. E io credo che Trieste meriti molto di più.