Affordable Housing Act 2026: nuove regole UE su affitti brevi e caro casa
Affordable Housing Act: l'Europa apre alle restrizioni sugli affitti brevi nelle città dove la casa è diventata inaccessibile
La crisi abitativa europea non è più soltanto una questione sociale lasciata alle politiche dei singoli Stati. Il 9 settembre 2026 la
Commissione europea ha presentato l'Affordable Housing Act, formalmente una proposta di regolamento del Parlamento europeo e del Consiglio destinata a creare un quadro comune per le misure adottabili dagli Stati membri per tutelare l'accessibilità economica e la disponibilità degli alloggi. Il riferimento è COM(2026) 599 final, procedura legislativa 2026/0268(COD). È importante precisarlo: non siamo ancora davanti a un regolamento definitivamente approvato e direttamente applicabile, ma a una proposta legislativa che dovrà completare l'iter europeo.
La novità è tuttavia considerevole, perché per la prima volta Bruxelles propone una metodologia comune per stabilire quando una città, un quartiere, un'area metropolitana o persino una porzione più circoscritta del territorio possa essere qualificata come "area under housing stress", cioè area sottoposta a pressione abitativa. Ed è proprio questa qualificazione a poter aprire la strada, nel rispetto di condizioni molto rigorose, a restrizioni sugli affitti brevi, sulle seconde case e su altre utilizzazioni degli immobili diverse dalla residenza principale.
L'art. 6 della proposta introduce un parametro particolarmente significativo: il cosiddetto "price-to-income ratio". L'autorità competente dovrà verificare se il prezzo rappresentativo di un'abitazione di dimensioni medie nell'area considerata sia pari o superiore a otto anni di reddito disponibile pro capite. In termini molto semplici, quando per acquistare un'abitazione media servono almeno otto annualità del reddito disponibile individuale, si supera il primo livello individuato dalla Commissione per accertare una situazione di tensione abitativa.
Il criterio degli otto anni, però, non opera isolatamente. L'art. 6 richiede normalmente anche che il rapporto tra prezzo dell'abitazione e reddito sia aumentato nel corso degli ultimi dieci anni per i quali siano disponibili dati e che, in assenza dell'intervento pubblico, la situazione difficilmente possa migliorare nei tre anni successivi. Per questa valutazione devono essere esaminate anche le dinamiche demografiche, l'offerta disponibile di abitazioni e la domanda di alloggi. L'intento è evidente: evitare che limitazioni alla proprietà o all'attività economica vengano introdotte sulla base di percezioni politiche o di generiche affermazioni sul "caro casa", imponendo invece una motivazione fondata su dati oggettivi, trasparenti e verificabili.
La proposta introduce inoltre una seconda soglia. Quando il rapporto prezzo-reddito raggiunge o supera quota dieci, cioè quando occorrono almeno dieci anni di reddito disponibile pro capite per acquistare l'abitazione media, non sarà necessario dimostrare anche che tale rapporto sia cresciuto nel precedente decennio. Rimangono invece centrali l'analisi della pressione abitativa e la valutazione prospettica sulle possibilità che essa possa attenuarsi. Anche questo dimostra quanto il legislatore europeo stia tentando di trasformare il concetto, spesso politicamente molto generico, di "emergenza abitativa" in una categoria misurabile.
L'art. 7 impone inoltre che l'area sottoposta a restrizioni non sia più vasta di quanto necessario. Potrà trattarsi di un Comune, di un'area metropolitana, di un quartiere, di una zona rurale o persino di una parte di questi territori. Non sarebbe dunque coerente con la proposta applicare automaticamente la stessa restrizione a un'intera Regione quando la pressione abitativa sia dimostrata soltanto in determinati quartieri turistici o nei centri urbani maggiormente interessati. Il principio di proporzionalità assume qui una funzione essenziale.
Ed è sugli affitti brevi che l'Affordable Housing Act presenta uno dei suoi aspetti politicamente più rilevanti. L'art. 5 consente alle autorità competenti, quando ricorrano le condizioni previste dagli artt. 6-10, di adottare misure restrittive riguardanti i servizi di locazione a breve termine negli immobili residenziali diversi dalla residenza principale dell'host. La Commissione non sta quindi proponendo un divieto europeo generalizzato di Airbnb o Booking, né un identico numero massimo di giorni valido in tutta l'Unione. Sta costruendo, piuttosto, una cornice giuridica entro la quale le autorità nazionali, regionali o locali potranno intervenire sulla base delle rispettive competenze.
Questa distinzione è fondamentale. La stessa relazione illustrativa afferma espressamente che la proposta non attribuisce alle autorità un nuovo diritto, derivante direttamente dall'ordinamento europeo, di limitare la proprietà o gli affitti brevi e non impone né raccomanda l'adozione di specifiche restrizioni. Stabilisce invece le condizioni che le misure già consentite dagli ordinamenti nazionali dovranno rispettare per essere compatibili con il diritto dell'Unione.
L'art. 9 innalza ulteriormente la soglia di giustificazione. Prima di limitare le locazioni brevi, l'autorità dovrà dimostrare attraverso elementi oggettivi che tali attività abbiano prodotto un significativo effetto negativo sulla disponibilità o sull'accessibilità economica degli alloggi nell'area interessata per almeno i tre anni precedenti. Non sarà quindi sufficiente osservare che in una città esistono molti appartamenti turistici: occorrerà dimostrare il nesso concreto tra quella specifica concentrazione e la riduzione dell'offerta residenziale o l'aggravamento dell'inaccessibilità economica della casa.
È qui che l'Affordable Housing Act si collega al Regolamento (UE) 2024/1028 sugli affitti a breve termine, applicabile dal 20 maggio 2026. Quest'ultimo disciplina principalmente registrazione, identificazione degli immobili e trasmissione dei dati da parte delle piattaforme. Il nuovo Affordable Housing Act utilizza quella infrastruttura conoscitiva per uno scopo ulteriore: l'art. 9 invita espressamente le autorità, quando disponibili, a prendere in considerazione i dati ottenuti attraverso il Regolamento 2024/1028. In altre parole, il regolamento entrato in applicazione a maggio serve a sapere dove e quanto si affitta; la nuova proposta presentata a settembre stabilisce invece a quali condizioni quei dati possono concorrere a giustificare interventi restrittivi.
Anche sotto il profilo costituzionale ed europeo il tema è estremamente delicato. La proposta si fonda sull'art. 114 TFUE, relativo al ravvicinamento delle legislazioni necessario al funzionamento del mercato interno, ma deve essere letta insieme alle libertà garantite dagli artt. 49 e 56 TFUE in materia di stabilimento e libera prestazione dei servizi e all'art. 63 TFUE sulla libera circolazione dei capitali. Limitare l'attività di locazione, l'acquisto di immobili o determinate forme di utilizzazione della proprietà significa inevitabilmente incidere su libertà tutelate dall'ordinamento europeo. Proprio per questa ragione la Commissione costruisce l'intera disciplina intorno ai principi di necessità, non discriminazione e proporzionalità.
In Italia il confronto coinvolgerebbe inevitabilmente anche gli artt. 41 e 42 della Costituzione. L'iniziativa economica privata è libera, ma l'art. 41 Cost. precisa che non può svolgersi in contrasto con l'utilità sociale e con una serie di valori costituzionalmente protetti. L'art. 42 riconosce e garantisce la proprietà privata, ma contemporaneamente demanda alla legge la determinazione dei suoi limiti al fine di assicurarne la funzione sociale. Il diritto del proprietario di ottenere un rendimento dal proprio immobile non può quindi essere considerato assoluto, ma neppure può essere sacrificato sulla base di mere valutazioni politiche prive di un adeguato fondamento normativo e fattuale.
Il principio di proporzionalità previsto dall'art. 10 della proposta diviene così decisivo. Le amministrazioni dovranno dimostrare non soltanto che la misura prescelta è idonea a migliorare accessibilità e disponibilità abitativa, ma anche che non esiste una soluzione meno restrittiva altrettanto efficace. Per gli affitti brevi, gli interventi dovranno essere calibrati soprattutto sulle attività che, per dimensione, frequenza o carattere commerciale, hanno maggiore probabilità di sottrarre immobili alla locazione residenziale di lungo periodo.
Questo aspetto impedisce di trasformare l'Affordable Housing Act in una battaglia ideologica contro il piccolo proprietario che affitta occasionalmente una stanza o la propria abitazione. Anzi, l'art. 5, paragrafo 2, precisa che le restrizioni agli affitti brevi adottate esclusivamente per tutelare l'accessibilità e la disponibilità delle abitazioni nell'ambito del regolamento riguardano immobili diversi dalla residenza principale dell'host. Il bersaglio normativo è quindi soprattutto quell'utilizzo sistematico e non primario del patrimonio abitativo capace di incidere significativamente sul mercato residenziale.
La proposta non riguarda peraltro soltanto gli affitti turistici. Sempre l'art. 5 contempla misure che possono interessare l'acquisto o l'utilizzo di terreni e immobili residenziali non destinati alla residenza principale. Nella relazione della Commissione vengono citati, a titolo di esempio, interventi sulle seconde case, sugli immobili lasciati vuoti per lunghi periodi, sulle modificazioni della destinazione d'uso oppure strumenti destinati a preservare determinate abitazioni per l'acquisto da parte di chi compra la prima casa o di nuclei a reddito medio-basso. Anche in questi casi, naturalmente, necessità e proporzionalità rimangono condizioni imprescindibili.
La Commissione riconosce però un altro dato che non dovrebbe essere dimenticato nel dibattito politico: gli affitti brevi non sono la causa unica né strutturale della crisi abitativa europea. L'insufficienza dell'offerta di abitazioni rimane, secondo la stessa proposta, il problema strutturale di fondo. Per questa ragione l'Affordable Housing Act è accompagnato da una Raccomandazione indirizzata alle autorità pubbliche per accelerare la realizzazione di alloggi accessibili, sociali e destinati agli studenti, utilizzare meglio gli immobili esistenti, recuperare il patrimonio inutilizzato e semplificare pianificazione e procedure autorizzative.
Questo mi sembra il punto politico più serio dell'intera proposta. Sarebbe troppo facile attribuire agli affitti turistici ogni responsabilità per l'aumento dei canoni e la mancanza di abitazioni. Ma sarebbe altrettanto miope ignorare il loro impatto quando, in alcune zone particolarmente turistiche, una parte rilevante del patrimonio immobiliare viene progressivamente sottratta alle persone che in quelle città devono studiare, lavorare e vivere.
L'Affordable Housing Act tenta dunque di superare entrambe le semplificazioni. Non proclama un indiscriminato "diritto alla rendita", ma neppure autorizza i Comuni a vietare arbitrariamente gli affitti brevi. Chiede numeri, una delimitazione territoriale precisa, la dimostrazione di almeno tre anni di effetti negativi, l'esame delle alternative disponibili e una motivazione rigorosa della proporzionalità dell'intervento.
Il nuovo parametro degli otto anni è forse il simbolo più evidente di questo cambiamento. Quando comprare un'abitazione media richiede l'equivalente di almeno otto anni di reddito disponibile pro capite, e quella sproporzione continua ad aggravarsi, non siamo più soltanto davanti a un problema privato tra proprietario e inquilino. Siamo davanti a una questione che investe la struttura stessa delle nostre città, la mobilità dei lavoratori, il diritto degli studenti a formarsi lontano da casa e la possibilità delle nuove generazioni di costruire una vita autonoma.
L'Europa sembra finalmente prendere atto che una città nella quale si può soggiornare per un fine settimana ma non si riesce più a vivere tutto l'anno rischia di perdere la propria funzione sociale. La sfida sarà adesso trasformare questa presa di coscienza in una disciplina capace di proteggere la residenzialità senza comprimere arbitrariamente proprietà e iniziativa economica. L'Affordable Housing Act non risolve da solo la crisi della casa, ma introduce un principio che considero difficilmente contestabile: dove la pressione abitativa è dimostrata con dati oggettivi, le istituzioni devono poter intervenire. Ma devono farlo con regole chiare, misure proporzionate e, soprattutto, costruendo contemporaneamente più case accessibili.
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